Wohnen in Deutschland: Warum bezahlbarer Wohnraum so schwer entsteht

Überblick

Am 15. Mai 2022 standen in der Stadt München 22.403 Wohnungen leer. Im Landkreis Wunsiedel im Fichtelgebirge waren es 3.770. In München war die Zahl größer, doch im viel kleineren Wunsiedeler Wohnungsbestand kam Leerstand anteilig erheblich häufiger vor. Die amtliche Quote für Wohngebäude ohne Wohnheime betrug in München 2,43 Prozent und im Landkreis Wunsiedel 8,98 Prozent. Zugleich lag die durchschnittliche Nettokaltmiete bereits vermieteter Wohnungen bei 12,89 beziehungsweise 4,52 Euro je Quadratmeter. Beide Paare stammen vom selben Stichtag. Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Regionaltabelle Gebäude und Wohnungen

Für einen Haushalt heißt Wohnungssuche: Er muss Arbeit, Betreuung oder Angehörige erreichen können. Die Wohnung muss groß genug, zugänglich und bezahlbar sein. Und jemand muss sie zu einem passenden Termin vermieten. Für eine Kommune stellt sich die Frage anders: Kann sie schon vorhandene Wohnungen wieder nutzbar machen, wie viel Bauland hat sie überhaupt, und für welche Haushalte entstehen auf ihrer Fläche Wohnungen? Der Report verfolgt beide Perspektiven vom Gebäudebestand über ein konkretes Bauvorhaben bis zur Wohnkostenrechnung.

Ein Land, viele Wohnungsmärkte

2025 waren nach dem Mikrozensus gut 42 Prozent der privaten Hauptwohnsitzhaushalte Einpersonenhaushalte. Selbst eine kaum wachsende Bevölkerung kann mehr Wohnungen benötigen, wenn sich dieselbe Zahl von Menschen auf mehr Haushalte verteilt. Größe, Zimmeraufteilung und Barrierefreiheit bestimmen mit, welche Einheiten fehlen. Die nationale Wohnfläche je Einwohner sagt wenig darüber aus, wie viel Platz im einzelnen Haushalt ankommt. Destatis, Haushalte nach Größe · Haushalte · Wohnfläche

Leerstand ist ein möglicher Vorrat. Bundesweit waren im Zensus rund 38 Prozent der leerstehenden Wohnungen binnen drei Monaten beziehbar. Die Frage erfasste, ob ein Bezug in dieser Zeit möglich war. Aus ihr gehen weder eine angebotene Miete noch ein zustande gekommener Vertrag hervor. Die 939 kurzfristig beziehbaren Wohnungen im Landkreis Wunsiedel sind für dort Suchende relevant, auch wenn sie einer Familie mit Arbeitsplatz und Betreuung in München wenig helfen. Regionaltabelle, Blatt Wohnungen · Regionen · Leerstand

Warum eine Genehmigung noch keine Wohnung ergibt

2025 wurden in Deutschland 238.063 Wohnungen genehmigt und 206.586 als fertiggestellt gemeldet. Ende des Jahres gab es außerdem 760.691 genehmigte Wohnungen im Bauüberhang. In diesem Bestand waren Projekte mit unterschiedlichen Baufortschritten, darunter Vorhaben, bei denen noch gar nicht gebaut wurde. Die Genehmigungen und Fertigstellungen desselben Kalenderjahres betreffen überwiegend unterschiedliche Vorhaben. Im Münchner Stadtteil Freiham lässt sich verfolgen, wie Quartiersplanung, die Vergabe von Flächen und schließlich die Fertigstellung von zwei Projekten mit 461 Wohnungen zeitlich zusammenhängen. Destatis, Baugeschehen 2025 · Baukosten und Genehmigung · Finanzierung

Wer sich eine Wohnung leisten kann und wer sie bekommt

Hauptmieterhaushalte mit einem monatlichen Nettoeinkommen unter 1.500 Euro verwendeten 2022 im Mittel 44,6 Prozent davon für die Bruttokaltmiete. Bei Haushalten ab 4.000 Euro waren es 15,9 Prozent. Die beiden Gruppen unterschieden sich auch in Haushaltsgröße, Lage und Wohnfläche. Wer wenig Geld übrig hat, gerät bei einem Umzug oder steigenden Heizkosten schneller unter Druck. Wohnkosten, Kaution und Zugang zur Wohnung gehören daher in dieselbe Betrachtung. Destatis, Mikrozensus 2022, Endergebnisse · Mietmarkt · Mietbelastung

Welche Maßnahmen zusammenpassen

Wohngeld kann eine laufende Miete tragbarer machen. Mietpreisregeln können Haushalten helfen, die eine erfasste Wohnung anmieten und die Regel geltend machen können. Sozialbindungen schaffen oder erhalten Zugang für bestimmte Haushalte. Bau und Umbau können das Angebot erweitern, wenn tatsächlich nutzbare Wohnungen fertig werden. Wer bereits ohne Unterkunft ist, braucht oft eine schnellere Antwort. Die Maßnahmen lassen sich danach vergleichen, wann sie wirken, wen sie erreichen und was ihre Umsetzung kostet. Sozialer Wohnungsbau · Wohnungslosigkeit · Maßnahmen im Vergleich

Die Zahlen selbst erkunden

• Zwei Kreise vergleichen. Wähle aus den 400 Kreisen der Zensuskarte und sieh, wie weit Bestandsmiete und Leerstand auseinanderliegen.
• Ein Mietshaus durchrechnen. Verändere Zins, Grundstückspreis und Zuschuss für dasselbe Gebäude.
• Die Monatskosten nach einer Sanierung vergleichen. Finde heraus, ab welchen Heizkosten die höhere Kaltmiete ausgeglichen ist.

Daten und Methode

Der Zensus beschreibt den Bestand am 15. Mai 2022. Die Mietbelastung stammt aus dem Zusatzprogramm Wohnen des Mikrozensus 2022. Neuere Werte zu Bautätigkeit, Haushalten, Wohnkosten und Sozialbindungen behalten ihr eigenes Jahr. Bauüberhang und Sozialmietwohnungsbestand sind Stichtagsbestände, Genehmigungen und Bewilligungen dagegen Vorgänge innerhalb eines Jahres. Jede Grafik nennt Maßeinheit, Bezugsgruppe und Quelle. Über „Daten und Einordnung ansehen“ sind Tabellen, Rechenhinweise und CSV-Dateien erreichbar.

Die Karten verwenden 400 Landkreise und kreisfreie Städte. Kennzahlen des Wohnungszensus wurden über den fünfstelligen Gebietsschlüssel mit den Kreisgrenzen verknüpft. Die amtlichen Quoten haben einen engeren Nenner als die absoluten Leerstandszahlen. Rechtliche Regeln sind mit der geltenden Fassung verlinkt. Aussagen zu Wirkungen stützen sich auf die jeweils ausgewerteten Fälle und Studien. Zensus, Qualitätsbericht

Kreisgrenzen © Bundesamt für Kartographie und Geodäsie 2022, VG250. Darstellung vereinfacht. Datenlizenz Deutschland – Namensnennung 2.0 · Datenquellennachweis des BKG

Magazin

Warum Wohnungen leer stehen, obwohl Menschen keine finden folgt dem Weg von der amtlich leeren Wohnung bis zu der Frage, ob dort tatsächlich ein passender Haushalt einziehen kann.

Korrekturen

Redaktionsstand 15. November 2026.

15. November 2026. Die Erläuterung zum Median der Leerstandsquoten wurde präzisiert. Die Dossiers ergänzen Quellen, Fallbeispiele und drei Datenreihen. Neue Grafiken und Rechenmodule zeigen, wo sich Ergebnisse selbst nachvollziehen lassen. Die Modelle rechnen mit offen ausgewiesenen Annahmen.