In einer Beispielwohnung mit 70 Quadratmetern kostet die Kaltmiete vor der Sanierung 630 Euro. Monatlich entfallen 60 Euro auf kalte Betriebskosten und 130 Euro auf Heizung. Die Summe beträgt 820 Euro. Nach einer angenommenen Erhöhung der Kaltmiete um 70 Euro und einer Heizkostenersparnis von 50 Euro steigt die Summe auf 840 Euro. Die Wohnung kann weniger Heizenergie verbrauchen und den Haushalt trotzdem mehr kosten. Wie die tatsächliche Rechnung ausfällt, hängt von den gemessenen Mengen, den Preisen und der rechtlich zulässigen Änderung der Miete ab.
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| Monatsbetrag | Vor Sanierung | Nach Sanierung |
|---|---|---|
| Nettokaltmiete | 630 € | 700 € |
| Kalte Betriebskosten | 60 € | 60 € |
| Heizung im Beispiel | 130 € | 80 € |
| Gesamt | 820 € | 840 € |
Wann sich die Einsparung auf der Monatsrechnung zeigt
Bei 70 Euro höherer Kaltmiete müssten die Heizkosten im Beispiel auf höchstens 60 Euro sinken, damit der Haushalt insgesamt gleich viel oder weniger zahlt. Kostet das Heizen danach 80 Euro, fehlen monatlich 20 Euro zum Ausgleich. Im Regler lässt sich auch der Fall höherer Energiepreise nachbilden. Selbst bei geringerem Verbrauch können die Heizkosten steigen, wenn der Preis je Kilowattstunde stark genug steigt.
Warum Prognose und Rechnung voneinander abweichen
Für die angenommene Heizkostensenkung von 50 Euro muss entweder der Verbrauch deutlich sinken oder die Energie günstiger werden. Der Verbrauch kann sich durch Dämmung, andere Heiztechnik, Nachregelung, Wetter und Verhalten verändern. Für einen fairen Vorher-nachher-Vergleich sollte man Verbräuche für unterschiedliche Witterung vergleichbar machen und Preisänderungen separat angeben. Komfort kann steigen, wenn sich die Wohnung zum ersten Mal durchgehend warm halten lässt. Dann kann eine rechnerische Effizienzsteigerung größer ausfallen als die tatsächlich beobachtete Verbrauchssenkung.
Wie Investitionen verteilt werden
Nach § 559 BGB kommt für bestimmte Modernisierungen grundsätzlich eine Erhöhung der Jahresmiete um acht Prozent der zugerechneten Kosten infrage. Erhaltungsaufwand ist abzuziehen. Öffentliche Zuschüsse können die anrechenbaren Kosten vermindern. Die Rechtslage kennt Kappungen, Härtebestimmungen und besondere Regeln bei Heizungstausch. Die Tabelle zeigt bewusst nur einen angenommenen Betrag und setzt keine konkrete zulässige Umlage an. Für die wirtschaftliche Bewertung zählt, welchen Anteil Eigentümer, Fördergeber und Mietende tragen und ob sich die Gesamtbelastung dauerhaft verändert. § 559 BGB · § 559a BGB, Drittmittel · § 559e BGB
Für eine Modernisierung nach § 559 BGB liegt die allgemeine Kappung im genannten Sechsjahreszeitraum bei monatlich 3 Euro pro Quadratmeter, bei einer Ausgangsmiete unter 7 Euro pro Quadratmeter bei 2 Euro. Für bestimmte Heizungsmodernisierungen ist der auf die Heizung entfallende Anstieg zusätzlich auf 0,50 Euro pro Quadratmeter im Monat begrenzt. Das wären bei 70 Quadratmetern bis zu 35 Euro im Monat für diesen Teil. Die angenommenen 70 Euro in der Tabelle stehen für eine Sanierung mit mehreren möglichen Maßnahmen. Welche Erhöhung im Einzelfall zulässig ist, hängt unter anderem von Kosten, Förderung, früheren Erhöhungen und Härteumständen ab. Rechtsstand 15. November 2026. § 559 Abs. 3a und 4 BGB · § 559e Abs. 3 BGB
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