Ein Grundstück mit Baurecht und Anschluss an Straße, Wasser und Strom ist für den Wohnungsbau etwas anderes als eine freie Fläche am Ortsrand. Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für Grundstücke mit bestimmten Merkmalen in einer Richtwertzone. Ob ein bestimmtes Grundstück für diesen Preis verkauft wird, hängt unter anderem von Größe, Lage, Nutzung und Erschließung ab. Für die Kalkulation einer Wohnung zählt auch, wie viel Wohnfläche auf dem Grundstück entstehen darf. § 196 Baugesetzbuch, Bodenrichtwerte
Eine Fläche, drei Möglichkeiten
Beim Verkauf bekommt die Kommune den vereinbarten Kaufpreis. Wie weit sie danach Einfluss behält, hängt von vertraglichen und rechtlichen Bindungen ab. Beim Erbbaurecht bleibt das Grundstück im Eigentum der Kommune. Der Bauherr muss das Grundstück nicht kaufen, zahlt aber den vereinbarten Erbbauzins. Laufzeit, Anpassungsregeln und Behandlung bei Vertragsende beeinflussen, wie das Projekt zu finanzieren ist. Ein Bieter kann zusätzlich an einem Nutzungskonzept gemessen werden, etwa an langfristigen Mietbindungen oder einer für das Quartier sinnvollen Mischung. Erbbaurechtsgesetz · Stadt München, konzeptioneller Mietwohnungsbau
Angenommen, zwei gleich teure Grundstücke erlauben 1.200 beziehungsweise 1.800 Quadratmeter Wohnfläche. Bei einem Grundstückspreis von 1,2 Millionen Euro entfällt vor Erschließung und Finanzierung rechnerisch ein Anteil von 1.000 beziehungsweise rund 667 Euro auf jeden Quadratmeter späterer Wohnfläche. Ob dichter gebaut werden kann, hängt etwa von Abständen, Belichtung, Infrastruktur und Planungsrecht ab. Das Beispiel erklärt, warum Grundstückspreis und zulässige Dichte zusammen betrachtet werden müssen.
Was München mit Vergaben verbindet
München vergab 2018 und 2019 in Freiham Flächen unter anderem für genossenschaftliches Bauen. Bei einer solchen Vergabe lässt sich politisch festlegen, welche Eigenschaft den Ausschlag geben soll. Die Stadt verzichtet dabei unter Umständen auf einen höheren unmittelbaren Erlös. Der Gewinn muss sich am Vertrag und später an der Nutzung messen lassen: Wie lange gelten die Vorgaben, wer kann einziehen, und welche Mieten werden tatsächlich erhoben? Stadt München, Vergaben und Projekte im KMB
Was der niedrigere Bodenpreis für die Miete bringen kann
Ein Preisnachlass beim Verkauf senkt den anfänglichen Kapitalbedarf. Ohne eine vereinbarte Mietgrenze hat die Kommune damit noch keinen Preis für die zukünftige Wohnung festgelegt. Umgekehrt kann ein Erbbaurecht mit anfänglich geringerem Kapitalbedarf später teurer werden, wenn der Vertrag einen steigenden Erbbauzins vorsieht. Käufer oder Erbbauberechtigte müssen deshalb mit den Zahlungen über die Vertragsdauer rechnen. Die Kommune sollte den entgangenen Verkaufserlös oder die Konditionen des Erbbaurechts zu den tatsächlich gesicherten Wohnjahren in Beziehung setzen. Ein Nutzungsentwurf im Auswahlverfahren kann die Richtung vorgeben. Entscheidend für die spätere Prüfung sind die vereinbarten Bindungen und die realisierten Wohnungen. Erbbaurechtsgesetz · Stadt München, KMB
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