Eine Wohnung kann im Mietspiegel, in einem Inserat und in einem bestehenden Vertrag drei verschiedene Preise haben. Der laufende Vertrag zeigt, was ein bestimmter Haushalt zahlt. Das Inserat zeigt die Forderung für eine angebotene Wohnung. Eine Neuvertragsmiete setzt voraus, dass jemand tatsächlich unterschrieben hat. Der Mietspiegel beschreibt nach festgelegten Regeln die ortsübliche Vergleichsmiete. Wer diese Größen vermischt, kann weder den Druck beim Umzug noch die Belastung im Bestand richtig einordnen. § 558 BGB, ortsübliche Vergleichsmiete
Die Bedingungen des Vergleichs
Im Mikrozensus 2022 lag die durchschnittliche Bruttokaltmiete der Hauptmieterhaushalte höher, wenn sie erst vor wenigen Jahren in ihre Wohnung eingezogen waren. Die Gruppen unterscheiden sich auch in Lage, Größe und Art der Wohnung. Der Abstand ist daher keine saubere Schätzung für den Preisaufschlag beim Umzug in genau dieselbe Wohnung. Inseratsdaten sind nützlich, wenn es um die Auswahl geht, die Suchende sehen. Sie erfassen Wohnungsvergaben über Kontakte oder andere Wege oft nicht. Zudem können Mehrfachinserate und Unterschiede im angebotenen Bestand einen Zeitvergleich verzerren. Destatis GENESIS, Miete nach Größe und Einzugszeitpunkt
Die im Jahr 2022 gezahlte Bruttokaltmiete lag bei den ab 2019 eingezogenen Haushalten bei 9,70 Euro je Quadratmeter, bei den vor 1999 eingezogenen bei 7,30 Euro. Beide Werte stammen aus derselben Erhebung. Die 2,40 Euro Unterschied beschreiben verschiedene Haushalte und Wohnungen zum selben Erhebungszeitpunkt. Wie hoch die Miete der älteren Verträge bei der Unterschrift war, geht daraus nicht hervor. Destatis, Mikrozensus 2022, Endergebnisse nach Einzugsjahr
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| Einzug | Nettokalt (Euro/m²) | Bruttokalt (Euro/m²) | Mietbelastung (%) |
|---|---|---|---|
| vor 1999 | 6.1 | 7.3 | 26.9 |
| 1999 bis 2008 | 6.5 | 7.8 | 27.3 |
| 2009 bis 2018 | 7.2 | 8.5 | 27.1 |
| 2019 und später | 8.4 | 9.7 | 29.6 |
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Ausgewiesen sind die vier Einzugsgruppen der Hauptmieterhaushalte insgesamt. Beträge je Quadratmeter und Monat. Die Tabelle enthält zusätzlich die Nettokaltmiete und die Mietbelastungsquote.
Die Werte zeigen die 2022 gezahlte Miete. Die Gruppen unterscheiden sich in den bewohnten Wohnungen und ihrer Zusammensetzung. Der Vergleich misst keine Preisänderung derselben Wohnung.
Münchens qualifizierter Mietspiegel 2025 weist durchschnittlich 15,38 Euro nettokalt pro Quadratmeter aus. Die ortsübliche Vergleichsmiete beruht auf Mieten vergleichbarer Wohnungen, die in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert wurden. Die 12,89 Euro aus der Zensuskarte beziehen sich auf den Münchner Mietwohnungsbestand zum Stichtag 2022 und folgen einer anderen Abgrenzung. Aus den zwei Werten lässt sich keine Münchner Mietsteigerung berechnen. Stadt München, Mietspiegel 2025 · § 558 Abs. 2 BGB · Kreiskarte und Bezugsgruppe
Was sich zur Mietpreisbremse sagen lässt
Die Mietpreisbremse knüpft bei einer Wiedervermietung in per Verordnung festgelegten angespannten Gebieten grundsätzlich an die ortsübliche Vergleichsmiete an. Gesetzlich geregelte Fälle wie eine höhere zulässige Vormiete oder ausgenommene Neubauten verändern den Anwendungsbereich. Zusätzlich ist zu prüfen, ob die Regel vor Ort galt und wie sie durchgesetzt wurde. §§ 556d bis 556f BGB
München steht in der bayerischen Verordnung. Ergibt die Einordnung einer Wohnung eine ortsübliche Vergleichsmiete von 12 Euro pro Quadratmeter, liegt die allgemeine Grenze bei 13,20 Euro, sofern keine gesetzliche Ausnahme greift. Der Wohnungszustand, das konkrete Vertragsdatum und gegebenenfalls Auskünfte zur Vormiete oder zur Modernisierung können für die Prüfung relevant sein. Die Verordnung führt Gemeinden einzeln auf. Für den Landkreis München als Ganzes lässt sich aus der Regel einheitlich weder eine Mietobergrenze noch eine Wirkung ableiten. Bayerische Mieterschutzverordnung, Anlage · § 556d BGB · § 556g BGB, Auskunft und Rechtsfolgen
Für die erste Zeit nach Einführung fanden die Forschenden um Michelsen und Kholodilin in einer Untersuchung von Angebotsdaten keine erkennbare allgemeine Dämpfung. Eine spätere Arbeit von Mense, Michelsen und Kholodilin setzte bei den unterschiedlichen Marktsegmenten an und fand Hinweise darauf, dass Regeln Preise auch zwischen erfassten und ausgenommenen Segmenten verschieben können. Der gewählte Zeitraum und die Zuordnung der Wohnungen zur Regel entscheiden mit über das Ergebnis. Eine gemessene Preisdämpfung bei erfassten Angeboten beantwortet noch nicht, wie lange Haushalte suchen oder ob das Angebot für sie wächst. DIW, frühe Auswertung 2016 · Mense et al., Analyse der Marktsegmente
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