Am Zensusstichtag 2022 waren in der Stadt München 22.403 Wohnungen leer. Im Landkreis Wunsiedel im Fichtelgebirge waren es 3.770. Welche Gegend hatte damit mehr Spielraum für Menschen auf Wohnungssuche? Wer nur die beiden Zahlen kennt, kann das nicht entscheiden. München hat einen viel größeren Bestand. In Wunsiedel kam Leerstand anteilig häufiger vor. Und in beiden Fällen war nur ein Teil der leeren Wohnungen binnen drei Monaten beziehbar. Regionaltabelle Gebäude und Wohnungen, Schlüssel 09162 und 09479
Die erste Hürde ist der Bezugstermin
Die Gebäude- und Wohnungszählung erfasst, wie eine Wohnung an einem bestimmten Tag genutzt wurde. Leerstand kann zwischen zwei Mietverträgen entstehen. Er kann sich aber auch über Jahre hinziehen, wenn größere Bauarbeiten anstehen oder ein Gebäude künftig anders genutzt werden soll. Der Zensus fragte deshalb unter anderem, ob die Wohnung innerhalb von drei Monaten bezogen werden könnte. Bundesweit traf das auf rund 731.000 von 1,925 Millionen leerstehenden Wohnungen zu. Das sind etwa 38 von 100. Zensus 2022, Regionaltabelle Gebäude und Wohnungen, Blatt „Wohnungen“
Leerstand und Bezugsfähigkeit am 15. Mai 2022
| Fall | Am Stichtag leer | Binnen drei Monaten beziehbar | Anteil an leerstehenden Wohnungen |
|---|---|---|---|
| München, Stadt | 22.403 | 11.815 | 52,7 % |
| Landkreis München | 4.476 | 2.202 | 49,2 % |
| Landkreis Wunsiedel im Fichtelgebirge | 3.770 | 939 | 24,9 % |
| Deutschland | 1.924.985 | 731.142 | 38,0 % |
Die Tabelle bezieht sich auf den 15. Mai 2022 und auf leerstehende Wohnungen in Gebäuden mit Wohnraum. Die Anteile sind aus den beiden absoluten Zahlen berechnet. Die Aussage zur Bezugsfähigkeit stammt von den Auskunftspflichtigen. Der Zensus hat nicht nachgezählt, ob in den drei Monaten tatsächlich jemand eingezogen ist. Zensus, Qualitätsbericht der Gebäude- und Wohnungszählung · Statistische Ämter, Einordnung der Bezugsfähigkeit
Die Dauer ergänzt das Bild. Im Landkreis Wunsiedel waren zum Stichtag 2.862 Wohnungen schon mindestens ein Jahr leer. In der Stadt München waren es 7.058. Die Wunsiedeler Zahl ist kleiner, entspricht aber gut drei Vierteln der dortigen leeren Wohnungen. Ein hoher Anteil langfristigen Leerstands rechtfertigt die Frage, welche Gebäude sich mit vertretbarem Aufwand wieder nutzen lassen. Aus der Dauer allein lässt sich der nötige Aufwand nicht ablesen. Zensus 2022, Regionaltabelle, Merkmal „Dauer des Leerstands“ · Zensusdatenbank, Leerstandsdauer in Deutschland
Eine Wohnung lässt sich nicht an den Arbeitsplatz versetzen
Mit der Bezugsfähigkeit endet die amtliche Rechnung. Eine freie Wohnung im Fichtelgebirge kann einen Haushalt aufnehmen, der dort wohnen möchte. Für einen Haushalt mit Arbeit, Betreuung oder Angehörigen in München ist dieselbe Wohnung unter Umständen außerhalb des erreichbaren Radius. Der Landkreis München zeigt, warum das Umland trotzdem dazuzählt. Stadtgrenzen trennen Statistiken. Für die tägliche Fahrt entscheiden dagegen Verbindungen und Arbeitszeiten. Die bayerische Pendlerrechnung erfasste 2024 rund 530.000 Einpendelnde in die Stadt. Sie zählt mögliche Wege vom Wohn- zum Arbeitsort, ohne jede tatsächlich zurückgelegte Fahrt zu beobachten. Bayerisches Landesamt für Statistik, Pendlerrechnung 2024
Der Preis steht nicht in der Leerstandstabelle
Im Zensus 2022 lag die erfasste durchschnittliche Nettokaltmiete in München bei 12,89 Euro je Quadratmeter, im Landkreis Wunsiedel bei 4,52 Euro. Diese Werte stammen aus vermieteten Wohnungen in Wohngebäuden ohne Wohnheime. Sie sagen, was Wohnungen in den erfassten Mietverhältnissen kosteten. Für die leeren Wohnungen gibt es in diesem Vergleich keine Mietangebote. Die 939 beziehbaren Wohnungen im Landkreis Wunsiedel dürfen daher weder als 939 günstige Inserate gelesen noch mit einem Durchschnittspreis aus dem vermieteten Bestand bepreist werden. Zensus 2022, Regionaltabelle, Methodik zur Nettokaltmiete
Auch bei einem bekannten Preis braucht ein Haushalt den passenden Grundriss und tatsächlich Zugang. Das gilt für eine Familie, die mehrere Zimmer benötigt, ebenso wie für jemanden, der einen stufenlosen Eingang braucht. Mietschulden und fehlende finanzielle Puffer können die Suche zusätzlich erschweren. Der Zensus weist Nachfrage und freie Wohnungen nicht als zusammengeführte Liste aus. Darum lässt sich aus der Tabelle keine Zahl der Haushalte ableiten, deren Suche durch die erfassten Wohnungen gelöst worden wäre.
Wo vorhandene Wohnungen trotzdem helfen
Für eine Gemeinde ist eine seit Jahren leere Wohnung ein Anlass, genauer hinzusehen. Ist sie wegen Sanierung leer, kann die Gemeinde prüfen, ob Förderung oder Beratung bei der Wiedervermietung hilft. Gibt es wenig Nachfrage nach einem schlecht angebundenen Haus, bringen dieselben Mittel womöglich an einem besser erreichbaren Ort mehr. Wie eng Wohnen, Pendelwege und Infrastruktur zusammenhängen, entscheidet mit über den Nutzen. In einer Stadt mit wenig Leerstand kann die Vermittlung geeigneter Bestandswohnungen helfen. Wer langfristig zusätzlichen Bedarf decken will, muss daneben prüfen, wo Umbau oder Neubau passende Wohnungen schaffen.
Die Ausgangsfrage lässt sich damit im eigenen Ort genauer stellen: Wie viele Wohnungen stehen leer, wie viele wären beziehbar, und welche kann ein Haushalt am passenden Ort tatsächlich mieten? Die erste und zweite Zahl liefert der Zensus für einen historischen Stichtag. Die dritte erfordert aktuelle Angaben über Angebote, Preise, Zugänge und Nachfrage. Die Vertiefung über Leerstand zeigt, wie sich diese Quellen verbinden lassen. Im Spezialreport über Wohnen in Deutschland geht es auch um Baukosten, Mietbelastung und Sozialwohnungen.
